Arutu õhin. Robert J. Shiller

Чтение книги онлайн.

28

Vt John Y. Campbell, Robert J. Shiller, and Luis M. Viceira, „Understanding Inflation-Indexed Bond Markets,” Brookings Papers on Economic Activity, 1 (2009), lk 79–120.

29

Vt Robert J. Shiller, „Public Resistance to Indexation: A Puzzle,” Brookings Papers on Economic Activity, 1 (1997), lk 159–211.

30

Jeremy Stein, „Incorporating Financial Stability Considerations into a Monetary Policy Framework,” kõne Rahvusvahelise Valuutafondi ees, 21. märts 2014.

31

On mõeldav, et inflatsiooniga indekseeritud negatiivse intressiga võlakiri pakub oma kehtivusaja jooksul positiivset reaaltootlust. Ameerika Ühendriikides võiks see teostuda säärasel ebatõenäolisel juhul, kui valitseb pikaajaline sügav deflatsioon, sest USA valitsuse inflatsioonikaitsega väärtpaberid tõotavad aegumisel tagasi maksta vähemalt alginvesteeringu täies ulatuses.

32

Rahvusvaheliste Arvelduste Pank (BIS) Baselis on juurutanud ülemaailmse eluasemehindade statistika kogumise (www.bis.org/statistics/pp.htm). Londonis ilmuv ajakiri Economist on koostanud BIS-iga sarnast indeksit (www.economist.com/graphic-detail/2016/03/31/global-house-prices).

33

Hiinas on buum vallanud paljusid linnu, kuid mõnel pool Hiinas on pakkumise tohutu kasv hoidnud eluasemete hinnatõusu kontrolli all: Hiina valitsus on andnud loa laiaulatusliku ehitustegevuse jätkamiseks ilma selliste linnaplaneerimis- ja keskkonnapiiranguteta, mida võib näha teistes riikides. Viimastel aastatel on Hiina valitsus püüdnud eluasemete kiiret hinnatõusu taltsutada.

34

Lõin joonisel 3.1 näidatud eluasemehindade jada, ühendades kõigepealt mitmesugused iga-aastased eluasemete hinnaindeksid (korrutades neid kõiki konstandiga, et ühe kattuva aasta väärtused oleksid võrdsed kõigi indeksite puhul), et jõuda eluasemete nominaalse hinnaindeksini. Järgmiseks vähendasin eluasemete nominaalset hinnaindeksit tarbijahinnaindeksi võrra.

Kui enne 1960. aastaid pole olnud mingit regulaarselt avaldatavat eluasemete hinnaindeksit, konstrueerisid mõned majandusteadlased eluasemete hinnaindekseid, mis katavad enamikku aastaid alates 1890. aastast. Me leidsime perioodist 1890–1934 ja 1953. aastast kuni tänapäevani eluasemete hinnaindeksid, mille konstrueerimisel püüti kasutada mingil kujul eluasemete kvaliteedi võrreldavana hoidvat konstanti.

Eluasemete nominaalne hinnaindeks perioodi 1890–1934 kohta pärineb järgmisest allikast: Leo Grebler, David M. Blank ja Louis Winnick, „Capital Formation in Residential Real Estate: Trends and Prospects” (New York, Princeton, New Jersey, National Bureau of Economic Research and Princeton University Press, 1956), lisa C (www.nber.org/chapters/c1339.pdf). Selles indeksis on kasutatud sama muutuja korduvmõõtmisi, lähtudes kahekümne kahe USA linna majaomanike seas läbi viidud küsitlusest, kus neil paluti anda oma majale 1934. aastal hind ning kirja panna sellesama maja varasem ostuhind ja -aasta. Kuna see põhineb individuaalelamute korduvmõõtmistel, siis on hinnajada erinevalt lihtsast mediaanhinnast kaitstud igasuguse kallutatuse eest, mis võiks olla tingitud müüdud majade valimi muutustest või uuemate majade suuremast pinnast ja paremast kvaliteedist. Puudus on see, et varasem ostuhind sõltub küsitletud majaomanike mälust.

Eluasemete nominaalne hinnaindeks, mille me konstrueerisime perioodi 1934–1953 kohta, on ajalehekuulutuste põhjal saadud viie linna eluasemete mediaanhinna lihtne keskmine. Need linnad on Chicago, Los Angeles, New Orleans, New York ja Washington. Minu tudengid kogusid need andmed ajalehtede mikrofilmidelt Yale’i ülikooli raamatukogus, hankides umbes kolmkümmend hinda iga linna ja aasta kohta, välja arvatud Washington, mille kohta saime aastatest 1834–1948 mediaanhindade jada E. M. Fisheri raamatust „Urban Real Estate Markets: Characteristics and Financing” (New York, National Bureau of Economic Research, 1951). Mediaanhindade jada aastatest 1934–1958 ei püüa mingil viisil korrigeerida eluasemete kvaliteedi muutumist, nagu seda teevad teiste alamperioodide kohta kasutatud indeksid. Maja suuruse ja kvaliteedi paranemine kallutab mediaanhinda ülespoole ning seepärast vältisin mediaanhinna kasutamist nii palju kui võimalik.

1953.–1975. aasta nominaalne eluasemete hinnaindeks on USA tarbijahinnaindeksi (THI) eluasemeostude komponent. Tööjõustatistika büroo kogus neil aastatel eluasemete kohta hinnaandmeid, mis korrutati vanuse ja kasuliku pinna konstandiga. 1980-ndatel selle indeksi arvestamine lõpetati ja THI eluasemekalliduse komponendi osas mindi üle rendihindade ekvivalendile. See muudatus tehti eesmärgiga korrigeerida väidetav viga THI eluasemekalliduse komponendis: THI peab mõõtma kaupade ja teenuste tarbimise, mitte investeerimisvara hinda. Meie eesmärkidele on aga vana eluasemeostu komponent vastuvõetav. Sellel komponendil on siiski mõned puudused, nimelt põhineb see üksnes teatud riiklikult subsideeritud hüpoteekidega eluasemetel ning protseduur, millega tööjõustatistika büroo nende hüpoteekide piirmäära muutumist korrigeeris, polnud optimaalne. Vt J. S. Greenlees, „An Empirical Evaluation of the CPI Home Purchase Index 1973–8”, American Real Estate and Urban Economics Association Journal, 10(1) (1982), lk 1–24. Üksikasjalikuma arutelu indeksitest, mida siin on kasutatud 1975. aasta eelsete aastate kohta, võib leida minu artiklist „Consumption, Asset Markets and Macroeconomic Fluctuations,” Carnegie-Rochester Conference Series on Public Policy, 17 (1982), lk 203–238.

Eluasemete nominaalne hinnaindeks perioodist 1975 kuni tänapäevani on igakuine S&P / Case-Shiller U.S. National Home Price Index, mida avaldab Case Shiller Weiss Inc ostja CoreLogic Inc. Enne 1992. aastat tugines see indeks osaliselt USA föderaalse eluasemeettevõtluse koordinatsiooni ameti (nüüd asendatud USA föderaalse eluasemefinantseerimise agentuuriga) indeksitega, täitmaks geograafilisi piirkondi, mille kohta meil omal andmed puudusid.

Tarbijahinnaindeks, mida kasutati nominaalsest jadast reaalse tuletamiseks, on seesama, mida kasutasime joonisel 1.1 ja mujal selles raamatus.

Ehitushinnaindeks ühendab kaks ehituskulu jada. Esimene, aastate 1890–1915 kohta, pärineb allikast: Grebler, Blank, and Winnick, „Capital Formation in Residential Real Estate”, tabel B-10, veerg 1 (Housekeeping), www.nber.org/chapters/c1338.pdf, lk 342. Nende indeks on ehituskutsealade tunnipalga ja materjalihindade kaalutud keskmine. Teine on Engineering News Recordi Building Cost Index. Nende kahekümnel linnal põhinev indeks aastast 1915 kuni tänapäevani arvestab kulu 66,38 tunnile oskustööjõule – müüriladujad, puusepad, metallsõrestike püstitajad – pluss 2500 naelale standardsele ehitusterasele, 1,128 tonnile portlandi tsemendile ja 1088 ruutjalale tollipaksustele kaks-korda-neli-mõõdus laudadele.

Aastate 1890 kuni 1953 intressimäärade jada allikas on Homer, „A History of Interest Rates”, tabelid 38 (veerg 3), 45 (veerg 15), 48 (veerg 1) ja 50 (veerg 1), kusjuures andmed on teisendatud iga-aastastest igakuisteks. Aprillist 1953 kuni tänapäevani on aluseks võetud USA valitsuse kümneaastase võlakirja igakuine intress föderaalreservi andmetel. See pikk intressijada on väga sarnane sellega, mis on ilmunud Jeremy J. Siegeli raamatu „Aktsiad pikaajalise investeeringuna” 5. väljaandes (New York, McGraw-Hill, 2014), jeremysiegel.com. Siegel kirjeldab seda jada artiklis „The Real Rate of Interest from 1800–1990.”