Учебник. Правовое регулирование недвижимости. Владимир Борисович Гольцов

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ строительство объекта, перестает им соответствовать к моменту получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию.

      Получается, что фактически недвижимость существует, но юридически она таковой не признается до тех пор, пока уполномоченный государственный орган не подтвердит данный факт. Такое положение нельзя признать нормальным, поскольку получение разрешения на введение объекта в эксплуатацию носит формальный характер и не имеет никакого отношения к физическим свойствам строительного объекта. Нельзя считать не завершенным строительством то, что на самом деле является завершенным. Другое дело, что участвовать такой объект в гражданском обороте не может вследствие отсутствия соответствующего разрешения, но это не означает, что он сохраняет статус незавершённого строительства. По нашему мнению, такой объект можно назвать «объектом, не участвующим в эксплуатации» («неподлежащим эксплуатации»). В дополнение к вышесказанному, нормы, ужесточающие требования к строительству, не должны иметь обратной силы или применяться на него только в исключительных, четко обозначенных в законе случаях.

      Обратим внимание на вопрос, связанный с оборотоспособностью земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. До регистрации права собственности на него такой объект

      находится в законном владении собственника земельного участка. Подчеркнем – объект незавершенного строительства является не частью земельного участка, а находится именно во владении его собственника. Последнее означает, что собственник земельного участка вправе распорядиться только земельным участком, но не объектом незавершенного строительства, поскольку это не единый имущественный комплекс. Иное противоречило бы ст. 130 ГК РФ, относящей незавершенное строительство к самостоятельным объектам гражданских прав. При этом возможные сделки с землей должны касаться только тех частей земельного участка, которые не связаны с незавершенным строительством, так как судьба земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости нераздельна (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

      Первоначально зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство может только правообладатель земельного участка, а именно его собственник или арендатор, даже если они не вкладывали собственных средств в стройку. Застройщик в этом случае будет иметь обязательственные права по отношению к правообладателю земельного участка.

      Поскольку права собственности на объект незавершённого строительства не существует до его регистрации, это несуществующее право невозможно защитить в судебном порядке. Застройщик, который не имеет прав на земельный участок, но вложивший средства в создание объекта незавершенного строительством, может подать не иск о признании права собственности на такой объект, а иск о защите обязательственного права. Это же относится и к искам дольщиков к такому СКАЧАТЬ