Семейный офис на ближайшие 200 лет. Практическое пособие по созданию, сохранению и передаче капитала следующим поколениям. Эфраим Фрейм
Чтение книги онлайн.
Читать онлайн книгу Семейный офис на ближайшие 200 лет. Практическое пособие по созданию, сохранению и передаче капитала следующим поколениям - Эфраим Фрейм страница 22
– Рост твоей доли в недвижимости результате постепенного уменьшения ссуды через ее выплаты.
– Амортизация и налоговые скидки (формы налоговых льгот для фирм).
Способность ориентироваться в разных доходах от недвижимости повышает шансы на успех и прибыль. Позволяет подстроить инвестицию под характер и цели инвестора. На одном и том же объекте недвижимости можно построить разные модели получения дохода.
А эти доходы все время увеличиваются. Аренда растет. И стоимость самого объекта инвестирования растёт. Твоя доля в квартире растет за счет уменьшения ссуды. А так как выплаты по ссуде более или менее постоянны, то сумма выплат, с течением времени, обесцениваются. Это еще называют «хорошим долгом», так как за твои ссуды расплачиваются твои арендаторы.
Анализ недвижимости, предложение и обоснование цены, переговоры между продавцом и покупателем.
Рассмотрим простой способ, с помощью которого можно анализировать любую сделку в первом приближении.
Начнем с определения стоимости недвижимости.
Основные способы определения стоимости недвижимости
Каким образом мы можем определить, сколько стоит та или иная недвижимость? Мы уже знаем, что любая цена есть только мнение, условность между спросом и предложением. Где же истинная цена?
Три самых распространённых способа определения стоимости недвижимости.
– Сравнивание цен на похожую недвижимость в данном районе.
– Стоимость строительства нового строения минус износ здания (плюс стоимость земли).
– На основании желаемого дохода в процентах (например: годовой доход нетто 50.000 шекелей, значит, при желаемой доходности в 5% нетто, стоимость недвижимости не должна превышать 1.000.000 шекелей).
Считаем по всем трем вариантам, складываем полученную сумму и делим на три. И у нас получается средняя цена нашей недвижимости в данном районе.
Дополнительный быстрый способ: сайт www.madlan.co.il. Но там есть встроенная ошибка, которую надо учесть. На сайте показаны дома, которые были реально проданы. И указаны квадратные метры недвижимости. Но метры указаны согласно записям в земельном реестре, а не то, что есть на самом деле.
И самый лучший способ. Начиная торговаться, предлагай сразу низкую цену, ее всегда можно повысить. Если предложение было принято сразу, значит, предложенная цена была завышена. Но пока ты не дал предложение, у тебя нет шансов получить отказ. И даже если продавец согласится, всегда можно отказаться.
Важное замечание. Ты можешь оскорбить продавца или маклера, просто предлагая явно низкую цену. Чтобы этого избежать, надо обосновать эту цену. Например: мне приходиться снижать цену, чтобы доходность от квартиры была 5%. Или мне нужно квартиру продать через год, а цена продажи более или менее ясна, поэтому, чтобы получить нормальную прибыль, я вынужден предложить меньшую цену.
Именно так ты СКАЧАТЬ