Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. Дмитрий Пушин

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

      Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20% от суммы арендных платежей.

      Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

      Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение – на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение – для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

      Процент простоя

      Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

      Горизонт инвестирования

      Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

      Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

      где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

      Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i (OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i (OP)) по формуле:

      где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i (OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i (OP) —величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

      Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

      Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

      Вы можете скачать калькулятор по ссылке:

      Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

      Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

      Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет СКАЧАТЬ