Покупка дома и участка. Денис Шевчук

Чтение книги онлайн.

      К (R) – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

      Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

      Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

      Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

      Этапы доходного подхода:

      1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

      2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

      3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

      – операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

      – фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т. д.);

      – резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

      4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

      5. Расчет коэффициента капитализации.

      Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражает:

      – качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

      – риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

      Доходный подход используется при определении:

      – инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

      – рыночной стоимости.

      В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

      – прямой капитализации доходов;

      – дисконтированных денежных потоков.

      3.5.3.1. Метод капитализации доходов

      При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

      Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

      – возможность отразить действительные намерения потенциального

      – покупателя СКАЧАТЬ