Покупка дома и участка. Денис Шевчук

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

      Основные проблемы данного метода:

      1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

      2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

      Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

      1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

      2) расчет ставки капитализации;

      3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

      Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

      где

      S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

      См – арендная ставка за 1 м².

      Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

      ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

      Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

      ЧОД = ДВД – ОР.

      Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода (подробнее см. Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

      Расчет коэффициента капитализации.

      Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

      – с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

      – метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

      – метод прямой капитализации.

      Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

      Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

      – 1) СКАЧАТЬ