Покупка дома и участка. Денис Шевчук

Чтение книги онлайн.

      – решение задач страхования объекта;

      – решение задач налогообложения;

      – при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

      Недостатки затратного подхода:

      – 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

      – 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

      – 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

      – 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

      – 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

      – 6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

      – 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

      Этапы затратного подхода:

      – Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

      – Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

      – Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

      – физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

      – функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

      – внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

      – Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

      – Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

      3.5.2.1. Метод сравнительной единицы

      Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.)

      Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

      где

      Со – стоимость оцениваемого объекта;

      – См – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

      – Sо – площадь оцениваемого объекта;

      – Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

      – Кн – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

      – Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

      – Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости между базовой СКАЧАТЬ