Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ не определяют этих терминов, видимо, считая их очевидными. Но даже ЖК при этом предлагает разные варианты трактовки понятия «управление» в разных статьях. Так, п. 2 ст. 162 гласит: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона <…> обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений <…>, осуществлять иную <…> деятельность» (курсив наш).

      Попробуем выразить это положение математически, тогда управление МКД можно представить как:

      

Упр(МКД) = С(ОИ) + Р(ОИ) + КУ. [21]

      Но в ст. 154 приведена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (для собственников помещений), которую легко представить формулами:

      

плата {(ЖПиКУ)} = плата {СиР(ЖП)} + плата {КУ};

      плата {СиР(ЖП)} =

      плата {УпрМКД + С(ОИ) + ТР(ОИ) + КР(ОИ) + КУ}. [22]

      В формуле [21] содержание ОИ является составляющей управления МКД, а в [22] оба понятия присутствуют вполне самостоятельно. Налицо явное противоречие здравому смыслу, объясняемое тем, что авторы закона в последнем случае под «управлением» понимают исключительно административные функции, а в первом – тотальную деятельность по обслуживанию МКД. Но путаница такого рода совершенно недопустима в основополагающем и законообразующем документе!

      Что же такое «управление» и что такое «управляющая организация»?

      Попробуем решить следующую задачу: в МКД сформировано ТСЖ, которое заключило договор управления с внешней управляющей компанией.

      Вопрос: кто формально управляет домом в свете ст. 161 ЖК: «Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией»?

      Подсказка: кому собственник помещения (СП) будет предъявлять претензии в случае неисполнения жилищных или коммунальных (ЖиК) услуг, даже если им не заключен договор на управление?

      Ответ довольно очевиден, он написан в квитанции об оплате ЖиК услуг в графе «Получатель». Квитанция или счет на оплату – основание для предъявления требований. Поэтому получатель денежных средств и есть управляющая организация (УО) независимо от ее организационно-правовой формы (согласно ст. 155 ЖК). Если получатель средств – ТСЖ, то ТСЖ является управляющей организацией, какие бы при этом договоры на управление, обслуживание товарищество ни заключило. Главный критерий и главная задача управления – это контроль финансов. И совершенно очевидно, что в Доме не может быть двух управляющих организаций, выставляющих счета за управление Домом.

      

Управление МКД – организация работ по эксплуатации, капитальному ремонту ОИ МКД, организация и контроль финансирования этих работ, иные действия, направленные на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем.

      

Упр (МКД) = Контроль (Фин) + Орг СКАЧАТЬ