Название: Градорегулирование в условиях рыночной экономики
Автор: Э. К. Трутнев
Жанр: Управление, подбор персонала
Серия: Образовательные инновации
isbn: 978-5-7749-0541-6
isbn:
Важно, что регламентации относительно видов использования распространяются в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в пределах соответствующих территориальных зон (за малыми исключениями, которые специально оговариваются). Это означает, что все владельцы объектов недвижимости, расположенных в пределах одной и той же территориальной зоны, обладают равными правами в смысле свободы выбора одного или нескольких видов использования из более или менее широкого набора видов разрешенного использования этих объектов[61].
Права использования и изменения недвижимости устанавливаются не только относительно видов разрешенного использования, но и относительно физических (пространственных, строительных) параметров. Параметры имеют ряд отличительных особенностей. Обозначим наиболее важные из них:
1. Параметры адресованы (приписываются) земельным участкам, т.е. единицам недвижимой собственности, у которых есть владельцы.
2. Параметры устанавливаются по принципу «ограничений сверху». В условиях действия механизма налогообложения недвижимости, основанного на ее рыночной стоимости, и соревновательности (конкурентности) в наиболее эффективном экономическом использовании недвижимости ее владельцы (большинство из них) стремятся увеличить размеры (параметры) недвижимости до возможных пределов, с тем чтобы получать от нее максимальную пользу (доход). С некоторого порога реализация этого естественного (в экономическом смысле) стремления может нанести ущерб собственникам сопряженных объектов недвижимости и городскому сообществу в целом. Поэтому вводятся такие параметры, которые ограничивают это потенциально опасное или «неудобное» для городского сообщества стремление установлением верхних пределов, превосходить которые запрещено[62]: предельная этажность или высота зданий, предельный процент застройки участков, предельный коэффициент использования земельных участков.
Последний показатель весьма характерен для системы градорегулирования в рыночных условиях. Он измеряется как отношение общей площади всех построек на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть дополнительно построены) к площади участка. Такой показатель (наряду с известными видами разрешенного использования недвижимости и с учетом места расположения участка) в значительной мере предопределяет потенциальную рыночную стоимость недвижимости и может быть использован вероятными инвесторами-застройщиками при решении вопросов прибыльности и целесообразности осуществления тех или иных строительных проектов [63].
Предельные параметры документов градостроительного (правового) зонирования – это, можно сказать, параметры правоустанавливающего типа. В западных системах градорегулирования используются еще два типа параметров: 1) параметры (расчетные показатели) территориального СКАЧАТЬ
61
Эта ситуация может быть расценена как наглядное действие на практике одного из основных принципов концепции этической реальности – принципа полноты. В соответствии с ним одновременно согласуются два противонаправленных ценностных ориентира – свобода и равенство, а именно наблюдается своеобразное сочетание свободы и равных условий для соревновательного и наиболее эффективного использования недвижимости.
62
В российской градостроительной практике социалистического периода закрепилась прямо противоположная установка: параметры плотности застройки ограничивались «снизу» (нельзя было строить ниже, а выше – можно). Этому находятся вполне понятные объяснения. Земля ничего не стоила, и не было побудительных мотивов строить более интенсивно (особенно это относится к производственному строительству, которое буквально «растаскивало» территорию городов «про запас», при том что многие участки внутри производственных зон оставались незастроенными). Поэтому потребовался «административный кнут» в виде нормативов, которые требовали: строить ниже нельзя. Но этот «кнут» никого не пугал и большой пользы так и не принес (см.:
63
Коэффициенты использования земельных участков широко применяются в зарубежной практике. Во Франции, например, их используют более 2 тыс. муниципалитетов
В некоторых городах Германии применяются следующие коэффициенты использования земельных участков: зона «каркас центрального ядра города» – 5,0; зона «ядро центра города» – 4,0; зона «центр города» – 3,0; зона смешанной застройки – 2,0; жилая зона многоэтажной (свыше трех этажей) застройки – 2,0; жилая зона малоэтажных блокированных домов – 1,0; жилая зона малоэтажных домов усадебного типа – 0,5; производственно-деловая зона – 2,0; промышленная зона – 2,0.