Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости. Василий Владимирович Неделько

Чтение книги онлайн.

      При этом, хотя объект и выставлялся на торги единым лотом, каждое из более чем 20 расположенных на земельном участке строений и сооружений было указано в аукционной документации и заключенном договоре в качестве отдельного объекта и имело свою отдельную цену.

      Стоимость объекта составляла немногим более 10 млн руб., а оплаченный задаток – чуть более 1 млн. При этом ООО «Ц» собиралось осуществить на объекте инвестиции на несколько сотен миллионов рублей, что и заставило компанию обратиться к нам для проверки недвижимости до внесения полной оплаты.

      В результате проведенной проверки мы установили, что два из указанных в договоре строений ранее были исключены из ЕГРН и имеют статус «архивный». Мы предупредили ООО «Ц», что в такой ситуации Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права собственности в отношении всего объекта в целом. И к сожалению для покупателя, наш прогноз полностью оправдался.

      В результате возникла необходимость исключить из договора два указанных объекта и соответственно уменьшить цену. Однако в кейсе 1 мы уже продемонстрировали те негативные последствия, к которым может привести подобное изменение договора, заключенного на торгах.

      Их мы и разъяснили покупателю, объяснив ему также, что если торги будут признаны недействительными, то проблем с возвратом оплаты у него не возникнет (так как данное последствие прямо предусмотрено законом[12]), однако взыскать стоимость внесенных инвестиций будет значительно сложнее (если вообще возможно).

      В результате у ООО «Ц» не осталось иного выхода, кроме как достичь с продавцом соглашения о добровольном расторжении договора и проведении повторных торгов, на которые объект будет выставлен уже после устранения всех выявленных недостатков.

      Более того, помимо всего изложенного, при покупке недвижимости на торгах ситуация усугубляется еще и тем, что:

      • с одной стороны, потенциальный покупатель, как правило, получает от продавца и (или) организатора торгов гораздо меньше информации, чем при ведении переговоров[13];

      • а с другой стороны, у потенциального покупателя, как правило, гораздо меньше времени для принятия решения[14], так как, даже для того чтобы просто поучаствовать в торгах, он уже должен предварительно оплатить задаток в размере от СКАЧАТЬ