Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде. Вадим Шабалин
Чтение книги онлайн.

Читать онлайн книгу Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде - Вадим Шабалин страница 12

СКАЧАТЬ если компания настаивает на таком оформлении взаимоотношений, то арендная (именно арендная) плата должна быть повышена в среднем на 15 % (налог на добавленную стоимость физического лица (НДФЛ) рассчитывается не простым добавлением 13 %, а по формуле АПх100:87, что несколько больше, к тому же собственник в этом случае необходимо будет отчитываться перед налоговой).

      • перечисление денег возможно только на расчетный или карточный счет хозяина, что создает определенные неудобства.

      • у арендатора по сравнению с нанимателем значительно больше прав даже и при краткосрочном договоре, что тоже необходимо учитывать.

      • юридические лица обычно не согласны оформлять обеспечительный взнос за сохранность имущества (хотя к правоотношениям залога он никакого отношения не имеет). Максимум, на что можно договориться, это одновременное перечисление арендной платы «за первый и последний месяцы», что, согласитесь, совсем не то, на что рассчитывает собственник.

      • в тексте договора, также как и при серой схеме, должно быть указано предельное число проживающих граждан, а также условия досрочного расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе хозяина (в нашем случае арендодателя).

      Заключение договора доверительного управления

      

Указанная форма оформления отношений между собственником и юридическим лицом (на практике и с ИП, и даже с физлицом) обычно встречается при использовании жилья (квартиры или дома) в посуточном или даже почасовом режиме, когда хозяин привлекает себе в помощь профессиональную управляющую компанию (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). В этом случае, особенно когда юрлицо вкладывается в ремонт и оборудование посуточной квартиры в соответствии со стандартами, принятыми на этом рынке, ему требуются определенные гарантии, что сдатчик будет вести себя адекватно и не расторгнет договор раньше времени (или сильно повысит цену).

      Для минимизации рисков существуют две основные схемы: первая – договор аренды на срок более года; вторая – ДДУ, где доверительным управляющим является агентство, а учредителем управления и выгодоприобретателем в одном лице – собственник. Такой договор в соответствии со статьей 1017 ГК РФ подлежит госрегистрации вне зависимости от срока, а его существенными условиями являются:

      • состав имущества, передаваемого в доверительное управление, и его персонификация;

      • указание учредителя и выгодоприобретателя;

      • размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (если таковое предусмотрено);

      • срок действия, порядок расторжения и прекращение договора.

      Естественно, договоры краткосрочного найма, заключаемые доверительным управляющим с физлицами-посуточниками, никаким образом в налоговых органах не засвечиваются, но зачастую и не заключаются вообще (что, конечно, неправильно). При этом агентство либо платит хозяину фиксированную сумму (например, 40 тыс. руб. вместо 30 тыс. руб. за СКАЧАТЬ