BGB-Schuldrecht Besonderer Teil. Volker Emmerich

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      Lösungsskizze zu Fall 9

      1. Ansprüche des Vermieters V bei einem Auszug des Mieters M erst nach mehreren Jahren

Anspruchsgrundlage ist § 281, da die Durchführung der vom Mieter vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen eine Hauptleistungspflicht darstellt. Die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird überwiegend gebilligt. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ergibt sich hier schon daraus, dass der Mieter ausgezogen ist, ohne jemals Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Der Vermieter V hat dem Mieter M jedoch bisher keine Nachfrist gesetzt (§ 281 Abs. 1), sodass sein Schadensersatzanspruch davon abhängt, ob hier ausnahmsweise eine Nachfristsetzung entbehrlich ist (§ 281 Abs. 2). Das ist nur der Fall, wenn in dem Auszug des Mieters eine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden kann. In unserem Fall liegt dafür nichts vor.

      2. Rechtslage bei Auszug des Mieters schon kurz nach Vertragsschluss

      Die Rechtsprechung billigte früher auch Quoten- oder Abgeltungsklauseln in Formularverträgen selbst bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung, sofern nur die Renovierungsfristen erst mit Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen. Diese Rechtsprechung war indessen schon immer unhaltbar und ist jetzt wohl auch vom BGH (zu Recht) aufgegeben worden.

      Anmerkungen

       [1]

      BGBl. I, S. 1149.

       [2]

      BVerfGE 89, S. 1 (5 ff) = NJW 1993, S. 2035; BVerfG, NJW 2011, S. 1723 Tz 29; BGHZ 165, S. 75 (79) = NJW 2006, S. 220 Tz 12; BGHZ 179, S. 289 (293 f, Tz 14) = NJW 2009, S. 1200; BGHZ 202, 39 (52 Rn 36) = NJW 2014, 2864; zur Kritik s. Emmerich, in: Festschrift f. Gitter, 1995, S. 241; ders., in: Festschrift f. Mestmäcker, 1996, S. 989.

       [3]

      BGHZ 94, S. 11 (14 ff) = NJW 1985, S. 1772 = JuS 1985, S. 642 Nr 4; BGHZ 135, S. 269 (272) = NJW 1997, S. 1845; BGHZ 202, 39 (50 Rn 28 f) = NJW 2014, S. 2864 = JuS 2014, S. 1034.

       [4]

      BGH (vorige Fn); BGHZ 133, S. 142 (147) = NJW 1996, S. 2862; BGH, NJW 2008, S. 3361 Tz 11.

       [5]

      Grdl BGHZ 202, 39 (53, 56 ff) = NJW 2014, S. 2864 Tz 34 ff = JuS 2014, S. 1034.

       [6]

      Zur Nichtigkeit und Anfechtung von Mietverträgen s. Emmerich, NZM 1998, S. 69; zum Widerrufsrecht des Mieters bei Verbraucherverträgen i. S. des § 310 Abs. 3 s. die §§ 312 Abs. 4 und 312g; zu den Aufklärungspflichten der Parteien s. Emmerich, NJW 2011, S. 2321.

       [7]

      S. dazu z. B. Emmerich, in: FS Spellenberg, 2010, S. 3; ders., in: FS Roth, 2011, S. 103.

       [8]

      BGHZ 72, S. 394 (399) = NJW 1979, S. 369 = JuS 1979, S. 367 Nr 4; BGHZ 136, S. 357 (370) = NJW 1998, S. 58 = JuS 1998, S. 266 Nr 6; BGHZ 176, S. 301 = NJW 2008, S. 2178.

       [9]

      BGHZ 176, S. 301 (308, Tz 25 ff) = NJW 2008, S. 2178 (2180).

       [10]

      BGHZ 154, S. 171 (177 ff) = NJW 2003, S. 2158 = JuS 2003, S. 918 Nr 7; BGHZ 164, S. 133 = NJW 2006, S. 138 = JuS 2006, S. 371 Nr 8.

       [11]

      BGHZ 200, S. 98 = NJW 2014, S. 1087 = JuS 2014, S. 648 m. Nachw.; NJW 2017, 1017 = JuS 2017, 1024; insbesondere NJW 2017, 3792 = NZM 2018, 38 m. Nachw.

       [12]

      S. BGHZ 136, S. 314 (323 f) = NJW 1997, S. 3437 = JuS 1998, S. 366 Nr 6.

       [13]

      S. Emmerich, in: Eckpfeiler, Rn O 20.

       [14]

      BGHZ 65, S. 137 (139 ff) = NJW 1976, S. 105; BGH, ZMR 2004, S. 813 (814) = NJW-RR 2004, S. 1566 = JuS 2005, S. 70 Nr 4.

       [15]

      S. Emmerich, NZM 2002, S. 362 (364).

       [16]

      BGHZ 99, S. 182 (191 f) = NJW 1987, S. 831 = JuS 1987, S. 489 Nr 3; BGH, LM Nr 8 zu § 536 BGB = WM 1966, S. 763; Barthelmess, in: FS Blank, 2006, S. 23; Horst, MDR 2012, S. 70.

       [17]

      BGHZ 184, S. 138 = NJW 2010, S. 1290.

       [18]

      BGH, NJW 2004, S. 3174 = NZM 2004, S. 736; WuM 2009, S. 659 Tz 11; NJW 2015, 934 Rn 21.

       [19]

      BGH, NJW 2010, S. 356 Tz 32 f; Gsell, WuM 2011, S 491 (498 f).

       [20]

      S. u. Rn 21; BGHZ 157, S. 1 (5 ff) = NJW 2004, S. 56 = JuS 2004, S. 625 Nr 5.

       [21]

      BGH, NJW 2007, S. 146.

       [22]

      BVerfGE 90, S. 27 = NJW 1994, S. 1147; BGH, NJW 2010, S. 436.

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