Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса. Вадим Шабалин

Чтение книги онлайн.

      Квартиры приобретаются, возможно, даже оптом, у надежной организации-застройщика сразу после получения последней ордера на строительство (на нулевом цикле), а реализуются по договору переуступки прав требования после приемки, перед сдачей документов на госрегистрацию. Указанная схема наиболее выгодна для типовой панели: ее применение даже частными инвесторами, не имеющими возможности дополнительно сыграть на разнице «опт-розница», дает рентабельность 18–25 % годовых (данные на конец 2015 г.). Для объектов в кирпично-монолитных зданиях эти цифры скромнее (15–20 %), так как жилье бизнес- или премиум-класса строится и сдается дольше.

      2. Покупка готовых квартир.

      Окончание предыдущей схемы фактически является началом данной: жилье приобретается после ввода объекта в эксплуатацию, на квартиры оформляется право собственности, в них делается ремонт «под чистовую отделку» и жилплощадь продается со вторичного рынка. При отсутствии лишних посредников и тенденции общего роста цен такое вложение средств дает рентабельность в пределах 20–30 % годовых при значительно более низком уровне риска.

      Используется и «долговременная» разновидность подобной схемы: жилплощадь покупается в «перспективных» микрорайонах (для Новой Москвы это Коммунарка, Московский, а также Красногорск, Химки, Одинцово, Подольск), в дальнейшем приводится в порядок и сдается в наем, а через несколько лет, после благоустройства района, продается. С учетом платы, полученной с временных жильцов, такая схема приносит рентабельность в пределах 25–30 % годовых, однако есть риск дождаться следующего снижения или даже обвала цен.

      3. Организация блоков квартир.

      Как показала практика, две или три квартиры на одном этаже дома, граничащие между собой стенами, продаются в среднем на 10–15 % дороже их составляющих (сумма не равна слагаемым). В домах с деревянными или смешанными перекрытиями (на вторичном рынке) возможно также создание многоэтажных блоков (двухуровневых квартир). Теоретически сюда относятся и присоединение (освоение) чердаков и надстройка этажей, однако на практике, после передачи жилого фонда в ведение ТСЖ это сделать очень трудно.

      4. Покупка квартир с последующим ремонтом.

      В этом случае коммерческую привлекательность имеют два сегмента рынка: покупка за низкую цену любых «убитых» квартир, т. е. находящихся в ужасном состоянии, с целью выполнения минимального текущего ремонта и их перепродажи (зарабатывать удается в среднем по 200–500 тыс. руб.), а также выполнение «чернового» ремонта с перепланировкой в новостройках, о которых шла речь выше.

      5. Срочная покупка, плановая продажа.

СКАЧАТЬ