Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ перегородок, с так называемой свободной планировкой. Кроме того, в помещениях современных офисов популярны временные или мобильные перегородки, и в этом случае применение стандартов BOMA тем более актуально. Но и для жилого фонда такой несомненно прогрессивный подход может быть весьма полезен.

      Нормы БТИ хотя и довольно наглядны, но неудобны в случае сложных планировок помещений, к тому же даже незначительные переделки в помещении могут привести к изменению его площади, измеряемой таким образом. Главным недостатком такого подхода является изменение (пусть даже – незначительное) площади всего здания вслед за изменением площади отдельного помещения. Соответственно изменяется и доля в общем имуществе собственника каждого помещения.

      Нормативы BOMA от этих недостатков свободны, но еще важно, что эти стандарты предписывают учитывать площадь мест общего пользования (МОП) при сдаче помещений в аренду. Реализуется это следующим образом:

      Арендуемая площадь означает полезную площадь офиса с соответствующей ей долей площадей МОП этажа и площадей МОП здания. Эту площадь нельзя никак измерить в натуре, она – виртуальна.

      Арендуемая площадь Sr(i) (rent square) помещения i вычисляется с помощью умножения полезной площади этого помещения Su(i) (using square) на долевые коэффициенты R/U (rent/using).

      Этажный долевой коэффициент R/U(f) учитывает площади МОП конкретного этажа, долевой коэффициент здания R/U(b) – площади МОП, относящиеся к строению в целом:

      Sr (i) = Su(i) · R/U (f) · R/U(b). [1]

      Сумма всех Арендуемых площадей равна сумме всех полезных площадей здания и площадей МОП.

      ΣSr (i) = ΣSu (i) + ΣSмоп. [2]

      Коэффициенты R/U вычисляются для каждого этажа и для здания в целом по формулам:

      R/U (f) = 1 + Σ (Sмоп (f)) / Σ (Su (f)); [3]

      R/U (b) = 1 + Σ (Sмоп (b)) / Σ (Su (b)). [4]

      При этом помещения МОП здания включают в себя в основном помещения первого этажа, такие как – помещение рецепции, входные холлы. Площади общедоступных залов ресторанов входят как в площади, арендованные рестораторами, так и в МОП здания, как правило, на паритетных основах – по 50 % или иной договоренности.

      Легко видеть, что использование стандартов ВОМА гарантирует неизменность основной характеристики здания: суммарные, измеренные по осям, площади помещений не изменяются ни после отделки, ни даже после глубокой перепланировки.

      Нормы БТИ, наоборот, предполагают естественное изменение площади помещений (и здания в целом) с течением времени, поэтому технический паспорт помещения в этом случае необходимо периодически обновлять. Получается, что объект недвижимости со временем может «похудеть» или, наоборот, прибавить в «весе». Изменяемость площади объектов недвижимости на наш взгляд – довольно сомнительное достижение отечественных чиновников периода развитого социализма.

      

Нелишним будет вспомнить, что СКАЧАТЬ