Покупка дома и участка. Денис Шевчук

Чтение книги онлайн.

      Этапы сравнительного подхода:

      1 этап.

      Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

      2 этап.

      Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

      3 этап.

      Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

      4 этап.

      Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

      Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

      – сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

      – независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

      – находятся в родственных отношениях;

      – являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

      – имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

      – сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

      – занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.;

      – инвестиционной мотивации, которая определяется:

      – аналогичными мотивами инвесторов;

      – аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

      – степенью износа здания.

      Основные критерии выбора объектов-аналогов:

      – 1. Права собственности на недвижимость.

      – Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

      – 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

      – 3. Условия продажи и время продажи.

      – 4. Местоположение.

      – 5. Физические характеристики.

      Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение СКАЧАТЬ