Как инвестировать в недвижимость. Артём Цогоев

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ итогам расчета финансовой модели получается, что ожидаемая чистая прибыль после налогообложения от спекулятивной инвестиции в покупку квартир в ЖК Eniteo на старте продаж с последующей реализацией на завершающих этапах строительства объекта составляет 2,7 млн. рублей, а ожидаемая годовая доходность (IRR) достигает 27%.

      Однако, несмотря на радужные итоги финансового моделирования я вынужден отметить, что единственным драйвером доходности от вложений в рассмотренный инвестиционный проект стало предположение о продолжении роста цен на жилую недвижимость в 2021, 2022 и 2023 году с теми же темпами, что и в последние годы (6,2% за прошедшие 3 года). Именно эти предпосылки привели к достижению проектом доходности IRR на уровне 14% и 27%.

      В настоящее время стоимость квартиры площадью 41 м2 в Eniteo составляет 13,5 млн. рублей или 307 тыс. рублей/м2. Повышение цен происходит пока очень плавно, даже несмотря на ажиотаж начала 2021 года.

      Как видите, процесс финансового моделирования и оценки инвестиционного проекта достаточно непрост сам по себе. Еще раз повторюсь, что считаю обязательным прохождение этого этапа в том числе и для самоуспокоения, для осознанного принятия инвестиционных решений. При анализе короткого списка проектов необходимо создать финансовые модели по каждому варианту, а не по какому-то одному.

      Нужно хорошо понимать, что для выбора итогового варианта, проекта в который будут вложены деньги необходимо собрать весь перечисленный выше массив информации, проделать большую работу по отделению «зёрен от плевел».

      При этом наибольшего успеха достигают наиболее быстрые инвесторы. Я уже ранее писал, что самые интересные цены можно получить на этапе, предшествующем официальному старту продаж. У инвестора на принятие инвестиционного решения иногда может быть не более нескольких дней, поэтому ключевым навыком при инвестировании в новостройки становится способность быстро и качественно оценивать проекты. Ключевое слово здесь, с моей точки зрения, все-таки «быстро».

      В некоторых случаях оказывается, что лучше не инвестировать ни в один из ранее выбранных проектов. К напрасному труду в инвестициях я советую относиться спокойно. В конце концов, никто не любит терять деньги, и, как говаривал Дональд Трамп, «иногда лучшими инвестициями становятся те, которых ты не сделал».

      Шаг Четвертый. Покупка

      Важный, но не последний этап реализации инвестиционного проекта. Я уже писал, что «интересные цены» формируются некоторыми застройщиками на этапах развития проектах, предшествующих получению РнС (разрешения на строительство) и ЗОС (заключения о соответствии). То есть застройщик не сможет заключить с инвестором Договор Долевого Участия по форме 214-ФЗ.

      Повторюсь, инвестор в момент начала «предпродаж» может столкнуться необходимостью заключения целого спектра «альтернативных» договоров и соглашений: предварительный договор долевого участия в строительстве (до 100% от суммы сделки), договор купли-продажи будущей вещи (до 100% от суммы сделки), договор инвестирования (до 100% от суммы сделки, но подходит только для юридических СКАЧАТЬ