Как инвестировать в недвижимость. Артём Цогоев

Чтение книги онлайн.

      4) Проверить полученные результаты на соответствие здравому смыслу. В случае больших расхождений необходимо повторно уточнить данные о ценах экспонирования, экстремальные значения (странно дешёвые и странно дорогие аналоги лучше исключить или внести поправочные коэффициенты).

      В соответствии с этой концепцией были подобраны аналоги в непосредственной близости от ЖК Eniteo.

      1) «Вавилов ДОМ» от АО «Центр-Инвест»;

      2) VAVILOVE от ГК Инград;

      3) The MID от «Бэсткон»;

      4) «Квартал 38А» от «Флэт и Ко»

      5) Prizma от «Флэт и Ко»

      6) «Розмарин Deluxe» от «Ташир»

      7) «Архитектор» от ФСК

      Все вышеперечисленные проекты относятся к бизнес-классу, среди них нет комплексов апартаментов, то есть во всех проектах-аналогах Eniteo представлены квартиры. Однако они экспонируются по разным ценам, так как естественно имеют различия: находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых – без отделки. Все эти различия были учтены, с помощью поправочных коэффициентов цены в представленных в локации новостройках были усреднены и приведены, как говорится, «к общему знаменателю». Сведения для анализа были получены из открытых источников, а также из базы данных профессиональной аналитической системы BNmap.pro, агрегирующей информацию о фактических (уже заключенных) сделках девелоперов.

      Отдельно был исследован рынок вторичной недвижимости. Фактически, объекты, представленные на вторичном рынке были разделены на две группы:

      1) квартиры-аналоги, расположенные в домах, построенных до 2008 года

      2) квартиры-аналоги, расположенные в домах, построенных после 2008 года.

      Очевидно, что квартиры в «старых» домах на вторичном рынке экспонируются с дисконтом по сравнению с квартирами в относительно новых домах. Важно отметить, что в отличие от объектов на рынке первичной недвижимости исследовались не фактические цены сделок, а так называемое «экспонирование», то есть за основу брались цены из объявлений на порталах недвижимости. У этого метода есть свои недостатки, чтобы их сгладить усредненные цены экспонирования квартир на вторичном рынке были дополнительно дисконтированы на 5% (это было названо поправкой «на торг»).

      В типовой модели оценки будущей стоимости новостройки были отдельно учтены:

      а) Готовность объекта недвижимости. Цена объекта-аналога «приводится» к 100% готовности;

      б) Поправка на отклонение цены конкретного объекта от их средней цены;

      в) Тип объекта-аналога (квартиры/апартаменты). Цена аналога «приводится» к определенному типу. Например, если исследуемый объект – квартиры, а аналог – апартаменты, то цену аналога нужно увеличить (для типового жилья разница составляет примерно 12-15%);

      г) СКАЧАТЬ