Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2. Коллектив авторов

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ не оставляет места для применения общих положений о совместной или долевой собственности. Поэтому авторы[96] допускают существование института «общей собственности sui generis».

      Итак, на наш взгляд, необходимо четкое понимание следующего момента, который зачастую упускается отечественным правопорядком. Большинство юрисдикций под концепцией поэтажной собственности понимает единство трех компонентов: право единоличной собственности на помещения, право общей собственности на земельный участок и общие части здания, членство в ассоциации собственников. Важно понимать, что первые два компонента регулируются вещным правом, в то время как третий относится к области корпоративного права[97].

      Итак, в качестве промежуточного вывода можно сказать, что, во-первых, поэтажная собственность – это институт гражданского права, позволяющий делить недвижимую вещь горизонтально с целью создания новых объектов гражданских прав и установления на них эксклюзивных[98] прав участников гражданского оборота. Во-вторых, это «комбинированное», или «составное», субъективное право[99], состоящее из права единоличной собственности на объект недвижимости, права общей собственности на общее имущество и права членства в ассоциации собственников. В-третьих, это особый вещно-правовой режим недвижимой вещи, юридически разделенной на отдельные самостоятельные части и «общую часть», каждая из которых становится объектом вещного права[100].

      3. Основные элементы правового регулирования

      3.1. Объект поэтажной собственности и разграничение общих и индивидуальных частей

      Как было отмечено выше, единоличное право собственности и право общей собственности имеют различные объекты. Кроме того, ситуация разнится от одного правопорядка к другому.

      В Германии и Швейцарии объектом особой собственности или особого права пользования являются жилые и нежилые помещения[101]. Долевая собственность же охватывает земельный участок, необходимые для прочности и функционирования здания его части, обслуживающие сооружения и оборудование (только до чьего-либо индивидуального ответвления). Даже если какие-то предметы находятся в помещении отдельного жилищного собственника, это будет долевая собственность всех в целом, если обслуживает не только это конкретное помещение, но и другие. Также стоит помнить, что в ФРГ закреплена презумпция принадлежности составных частей здания к общему имуществу[102]. ГК Швейцарии содержит обратную модель: действует презумпция[103] того, что составные части здания, которые могут быть объявлены общим имуществом сособственников, но этого не сделано, считаются отнесенными к особому праву.

      В российском праве утвердилась позиция, что помещение как объект гражданских прав должно обладать признаками обособленности и изолированности[104]. Помещение считается обособленным, СКАЧАТЬ