Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект). Вера Бетхер
Чтение книги онлайн.

Читать онлайн книгу Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект) - Вера Бетхер страница 28

СКАЧАТЬ ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка[209].

      Следовательно, самовольность действий застройщика может выражаться в строительстве объекта недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке в отсутствие соответствующего разрешения собственника либо, если речь идет о собственнике либо титульном владельце земельного участка, – в строительстве объекта с нарушением требований о целевом назначении земельного участка или вида его разрешенного использования.

      При этом целевое назначение земельных участков прямо определено законом, а разрешенное использование конкретного земельного участка конкретизирует его целевое назначение и должно быть установлено в специальном порядке применительно к конкретной территории, включающей в себя данный земельный участок (зонирование территорий)[210].

      При рассмотрении вопроса об оформлении прав на земельный участок под строительство недвижимости необходимо учитывать крайне непростой порядок предоставления таких участков, регламентированный ЗК РФ, который в целом зависит от двух ключевых моментов: в чьей собственности находится предоставляемый земельный участок и каково функциональное назначение возводимого объекта недвижимости. Так, ЗК РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в т. ч. для целей жилищного строительства.

      Анализ правовых норм, регламентирующих порядок формирования и предоставления земельных участков под строительство, и практики их применения в целом позволяет выделить ряд проблем, приводящих, на наш взгляд, к распространению самовольного строительства в столь массовых масштабах.

      Первый блок проблем связан с разграничением полномочий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере градостроительства и землепользования.

      В литературе уже справедливо отмечалось, что «действующее законодательство очень нечетко формулирует, какие полномочия относятся к ведению органов власти разных типов муниципальных образований. Если с полномочиями городских округов еще более-менее что-то можно понять, то в отношении поселений и районов разобраться трудно. <…> Подобная неразбериха существует и в отношении некоторых других полномочий…»[211].

      Другая проблема, тесно связанная с вышеуказанной, состоит в необходимости учета органами публичной власти при принятии и реализации решений, связанных с предоставлением земельных участков и строительством объектов недвижимости, документов территориального СКАЧАТЬ

<p>209</p>

Пп.2 п.1 ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации также устанавливает, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, т. е. перечень требований к созданию застройщиком объекта недвижимости на принадлежащем ему земельном участке, по сравнению с ГК РФ, расширен путем конкретизации тех правил, которых должен соблюдать застройщик.

<p>210</p>

Так, целевое назначение земель в РФ и, соответственно, земли по их целевому назначению определяются в ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст.4147. Далее по тексту – ЗК РФ). Земли, указанные в данной статье, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии утвержденным классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. См.: Приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» //Российская газета. 2014. № 217.

<p>211</p>

Шугрина Е. Конституционное право на осуществление местного самоуправления при решении вопросов, связанных с землепользованием и градостроительством // Муниципальная власть. 2011. № 1. – С. 68.