Право семьи на жилище. Учебное пособие. Ольга Германовна Миролюбова

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ не применяется родовое понятие «здание», многоквартирный дом рассматривается как сумма его составных частей.

      Данное обстоятельство, как и отсутствие понятия многоквартирного дома в ЖК РФ, вероятно, связано с тем, что по действующему законодательству он не признается объектом гражданских и жилищных прав, хотя в силу ст. 130 ГК РФ многоквартирный дом как здание обладает признаками недвижимого имущества. Объектами жилищных и гражданских прав являются отдельные структурные элементы многоквартирного дома – квартиры и комнаты (по сути то, что многие ученые определяют как воздушное пространство внутри зданий), а сами конструктивные элементы здания (стены, крыша, фундамент, несущие конструкции) относятся к долевой собственности собственников помещений.

      Некоторые ученые не согласны с такой позицией законодателя и предлагают включить многоквартирные дома в число объектов жилищных и гражданских прав. Они допускают возможность одновременного существования обособленного права на дом (здание) как целое и на квартиры и комнаты в нем как части и полагают, что таким образом у общего имущества появится хозяин, готовый вкладывать средства в его содержание и развитие. Отношения между собственником многоквартирного дома как отдельного объекта и собственниками жилых помещений должны строиться по модели сервитута (ограниченного пользования) имуществом, предназначенным для обслуживания жилых помещений³⁸. Идея вызывает интерес, однако на практике ее трудно реализовать. Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части). Во-вторых, правовая модель сервитута не предполагает установления платы, превышающей возмещение затрат и убытков собственника, возникающих в связи с ограниченным пользованием другим лицом принадлежащим ему имуществом³⁹. Таким образом, вызывает глубокие сомнения перспектива отчуждения прав на комплекс общего имущества многоквартирного дома, особенно в ветхом жилом фонде.

      Но все-таки, на наш взгляд, не исключается признание многоквартирного дома единым объектом гражданских прав в случае принадлежности всех его помещений на праве собственности одному или нескольким лицам (долевая собственность). Отдельные квартиры в таком доме могут быть объектами права пользования по договорам найма. Законодатель должен предусмотреть такую возможность, тем более что развитие института найма жилья в так называемых наемных домах является очень актуальным.

      Так, Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ⁴⁰ в Жилищный кодекс РФ внесены существенные дополнения, в частности, раздел 3.2 «Наемные дома». В соответствии со ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат СКАЧАТЬ