BGB-Schuldrecht Besonderer Teil. Volker Emmerich

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1. Vermieterpfandrecht

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Das Gesetz sieht Vermieter von Grundstücken und Räumen hinsichtlich ihrer Forderungen aus dem Mietverhältnis als in besonderem Maße durch Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit des Mieters gefährdet an. Es gewährt deshalb dem Vermieter zu seinem Schutz ein gesetzliches (besitzloses) Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (nur) des Mieters (§§ 562, 578 Abs. 1). Ausgenommen sind unpfändbare Sachen (§ 562 Abs. 1 S. 2 BGB iVm § 811 ZPO) sowie Sachen Dritter. Auch ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts an den Sachen Dritter ist nicht möglich (§§ 1257, 1205 und 1207)[81].

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Das Vermieterpfandrecht beschränkt sich außerdem auf die „eingebrachten“ Sachen des Mieters (§ 562 Abs. 1). Darunter fallen lediglich Sachen des Mieters, die in einem sachlichen Zusammenhang mit seinem Mietgebrauch auf das vermietete Grundstück verbracht werden. Deshalb erfordert die Einbringung von Sachen das willentliche Hineinschaffen der Sachen durch den Mieter in den durch das Mietverhältnis vermittelten Machtbereich des Vermieters,[82] womit das Vermieterpfandrecht entsteht.[83] Gesichert sind nur fällige Entschädigungsforderungen des Vermieters sowie die Miete für das laufende und das folgende Mietjahr (§ 562 Abs. 2). Das Pfandrecht des Vermieters erlischt grundsätzlich mit der Entfernung der dem Pfandrecht unterliegenden Sachen von dem Grundstück, außer wenn die Entfernung ohne Wissen des Vermieters oder trotz seines Widerspruchs erfolgt (§ 562a S. 1). In den zuletzt genannten Fällen gewährt § 562b Abs. 1 dem Vermieter zugleich ein (problematisches) erweitertes Selbsthilferecht. Kein Widerspruchsrecht und folglich auch kein Selbsthilferecht hat der Vermieter jedoch nach § 562a S. 2, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zu seiner Sicherung ausreichen. Beispiele für eine danach zulässige Entfernung von Sachen sind bei einem Geschäft die Veräußerung von Waren oder die Ausfahrt von Geschäftsfahrzeugen.

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Die Verwertung der belasteten Sachen für die offenen Forderungen des Vermieters richtet sich nach den Vorschriften über das Vertragspfandrecht (§§ 1257, 1228, 1233 ff). Ein Pfandverkauf durch den Vermieter setzt folglich voraus, dass er sich im Besitz der Sachen befindet (s. §§ 1233 Abs. 1, 1235). Fehlt es daran, so muss er nach § 1231 vorgehen. In der Insolvenz des Mieters gewährt ihm sein Pfandrecht ein Absonderungsrecht (§ 50 InsO)[84]. Wird die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegende Sache des Mieters durch einen Dritten gepfändet wird, so kann der Vermieter lediglich gemäß § 805 ZPO vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös verlangen.

2. Kaution

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In der Praxis der Wohnraummiete ist das umständliche Vermieterpfandrecht (o. Rn 53 ff) mittlerweile weitgehend durch die Sicherheitsleistung des Mieters, meistens Kaution genannt, verdrängt worden. Eine partielle gesetzliche Regelung findet sich seit 1992 (nur) für die Wohnraummiete in dem grundsätzlich zwingenden § 551. Diese Vorschrift gilt an sich für sämtliche Sicherheitsleistungen des Mieters einschließlich etwa einer Bürgschaft Dritter; ganz im Vordergrund des Interesses und damit auch der gesetzlichen Regelung steht jedoch die verbreitete Geld- oder Barkaution, auf die sich deshalb die folgenden Ausführungen beschränken sollen. Bei der Barkaution zahlt der Mieter, in der Regel bei Vertragsschluss, eine bestimmte Summe an den Vermieter, aus der sich der Vermieter befriedigen kann, wenn der Mieter seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nicht pünktlich nachkommt. Die rechtliche Konstruktion ist umstritten. Richtiger Meinung nach dürfte es sich dabei um ein treuhänderisch gebundenes Darlehen handeln (§§ 242 und 488).[85] Kommt der Mieter mit der Leistung der Kaution in Verzug, so hat der Vermieter außerdem nach § 569 Abs. 2a ein außerordentliches Kündigungsrecht.

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Die Barkaution darf nach § 551 Abs. 1 höchstens das Dreifache einer Monatsmiete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Der Mieter ist außerdem berechtigt, den Kautionsbetrag in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2) und die beiden folgenden Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 S. 3 idF von 2013). Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, den Betrag verzinslich bei einem Kreditinstitut anzulegen, wobei die Zinsen dem Mieter zustehen und die Sicherheit erhöhen (§ 551 Abs. 3 S. 1, 3–4). Die Parteien können aber auch eine andere Anlageform, z. B. in Aktienfonds, vereinbaren (§ 551 Abs. 3 S. 2). Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, um zu verhindern, dass sich das Pfandrecht der Banken auf den Kautionsbetrag erstreckt; außerdem kann der Mieter dann nach § 771 ZPO intervenieren, wenn Gläubiger des Vermieters in den Betrag vollstrecken. In der Insolvenz des Vermieters hat der Mieter unter denselben Voraussetzungen ein Aussonderungsrecht (§ 47 InsO)[86].

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Während des Mietverhältnisses kann sich der Vermieter (nur) wegen sofort liquider Forderungen gegen den Mieter aus dem Kautionsbetrag befriedigen und sodann Wiederauffüllung der Sicherheit verlangen[87]. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss er dagegen binnen einer angemessenen Frist, die meistens auf drei bis sechs Monate bemessen wird, mit dem Mieter über seine noch offenen Forderungen und die Kaution abrechnen, widrigenfalls der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig wird[88].

      Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › IX. Kauf bricht nicht Miete