.

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ на вопрос: мы всё ещё готовы заплатить стоимость за эти ценности? Получается, мы сильно слукавим, если скажем, что локация определяет цену недвижимости.

      Вот другой пример: рассмотрим помещение под магазин в центре города. Казалось бы: высокий трафик, отличная возможность инвестировать в арендный бизнес. Но рядом с магазином установлен знак “парковка запрещена”. О чём это говорит? Локация идеальная, но правовой статус сразу ограничивает возможности для покупателей.

      Пойдем дальше – третий пример. Представьте помещение около пляжной зоны, куда летом горожане и туристы идут потоком. Но оно простаивает у собственника второй год. Он задаёт нам вопрос: “А что не так с помещением?”. Мы сразу задаём встречный вопрос:

      – К вам магазины или бары не “приходили”?

      – Приходили, но посмотрели и ушли.

      – Почему?

      – Ну, смотрят помещение, сначала им всё нравится, но потом они смотрят документы и уходят.

      Мы изучаем документы. Оказывается, у собственника в помещении всего 5 КВт электрической мощности сети. Магазину или бару в курортном южном городе нужно как минимум 15 КВт, поскольку кондиционеры и торговые холодильники требуют мощности большой сети, не говоря уже о плитах (если в помещении открывать кафе).

      Казалось бы, это хорошая, проходная локация. Но технические свойства помещения не дают возможности продать или сдать его по хорошей цене.

      Часто бывает так, что нам продают участок, обманывая с техническими условиями. Вот пример моего приятеля. Он купил участок земли. Продавец сказал, что газовые коммуникации – через дорогу, легко будет подключиться. Однако, позднее выяснилось, что дорога имеет региональный статус, а значит, газовая труба через неё никак не может проходить – ни под землёй, ни над ней. Участок был куплен по выгодной цене. Но потом пришлось покупать насосы геотермального отопления, то есть отопления энергией земли. Какой итог? Выгодная цена + стоимость насосов + стоимость работы сделали эту землю невыгодной по стоимости.

      Так что когда нам говорят “О! Что Вы! Такая локация! Где вы найдёте подобную цену?”, не стоит сразу кидаться оформлять сделку. Сначала нужно посчитать конечную стоимость, а получив её, заново определить ценность объекта в этой локации.

      Глава 11. Так что же такое сделка с недвижимостью?

      Получается, что мы оцениваем физический объект и его реальные характеристики: расположение, технические свойства, вид из окна. Но что является предметом сделки? Сам описанный объект или право владения им?

      Давайте разберём достаточно распространённые для 90-х истории со строительством частных домов. В те времена грамотного кадастрового оформления участков не велось, электрические мощности получались просто за взятки. Таким же образом оформляли подключение газа и водопровода.

      Проблемы с документами на этот дом устранить можно было только за 1.500.00 рублей. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

      Приезжаешь СКАЧАТЬ