Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. Н. Г. Пономарева

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Иными словами, договор – новый, а его условия прежние, кроме условия срока – договор считается заключенным на неопределенный срок.

      Таким образом, между сторонами есть заключенный и зарегистрированный договор аренды сроком на 1 год, который в силу ст. 621 ГК РФ возобновляется, но уже на неопределенный срок. Так как в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона РФ о землях сельхозназначения назначения договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет, то можно считать, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен на 49 лет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 октября 2002 г. № 1206/01).

      В соответствии с ч. 3 ст. 28 Федерального закона о приватизации собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может заключить договор аренды соответствующего участка на срок не более 49 лет. Договор аренды указанного земельного участка не является препятствием для его выкупа.

      По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (ст. 621 ГК РФ, ч. 3 ст. 35, ст. 22 ЗК РФ).

      Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными закона (ч. 1 ст. 36 ЗК РФ).

      В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).

      На практике подобных договоров очень мало по причине того, что нет возможности уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А принудить всех собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований, так как заключение договора аренды является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.

      В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений, при этом в договорах указывается доля в праве аренды или доля в арендной плате. Но Высший Арбитражный Суд РФ признает такие договоры недействительными сделками.

      Постановлением от 1 июля 2003 г. № 12168/02СКАЧАТЬ