Вещное право. Е. А. Суханов

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ собственности на объекты недвижимости (во всяком случае, на земельные участки, а первоначально – и на находящиеся на них здания и сооружения) содействовало консервации представлений об аренде как одном из главных институтов гражданского права, способных обеспечить потребности развивающегося малого и среднего бизнеса. При этом внимание законодателя и правоприменителей по-прежнему сосредоточено на защите прав и интересов пользователя-арендатора, а не собственника-арендодателя, что кажется странным в условиях развития рыночного оборота, основой которого является всемерная защита права частной собственности. Но в этой сфере российской экономики в основном еще сохраняется господство государственной, а не частной собственности, которые не вызывают к себе одинакового отношения, несмотря на традиционные «перестроечные» лозунги «равенства всех форм собственности». Вряд ли такое отношение к институту аренды сохранилось бы в условиях, когда в роли арендодателей преимущественно выступали бы частные собственники недвижимости, а не чиновники, представляющие публичных собственников.

      Вопрос о юридической природе прав арендатора чужой вещи теоретически как будто бы не должен вызывать сомнений – право нанимателя (арендатора) является обязательственным хотя бы только потому, что объем содержащихся в нем правомочий (например, возможность самостоятельного распоряжения чужой вещью в виде поднайма или перенайма) зависит от содержания договора аренды, т. е. от усмотрения его сторон, что немыслимо для вещного права. Кроме того, наличие в обязательственном праве некоторых вещных элементов, достаточно произвольно внесенных в него законодателем (наделение арендатора «правом следования» и вещно-правовой защитой), само по себе не делает такое право вещным, ибо в нем по-прежнему отсутствуют другие важные признаки вещного права, прежде всего – непосредственное господство над чужой вещью[75].

      Попытки признания вещными прав арендатора, встречающиеся и в зарубежной гражданско-правовой доктрине[76], объясняются давно известной «борьбой между юридической логикой и интересами арендаторов, отражающейся на всех почти законодательствах, которые обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом»[77]. Дело в том, что при смене арендодателя, т. е. при столкновении обязательственного права нанимателя с вещным правом нового собственника, юридическая логика требует исходить из прекращения арендных отношений с отчуждением арендованной вещи: поскольку новый собственник не участвовал в арендном договоре, он не обязан совершать каких-либо действий, обеспечивающих арендатору «спокойное пользование» нанятым имуществом в продолжение действия договора (которое и характеризует существо прав арендатора). Однако, как отмечал еще Г.Ф. Шершеневич, «жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении СКАЧАТЬ