правоотношения между банком-кредитором и заемщиком. Например, заемщик взял кредит на покупку какой-то недвижимости в размере $100 тыс., и квартира стоила те же $100 тыс. (это как раз один из вариантов subprime, поскольку нет первоначального взноса). В какой-то момент квартира упала в цене до $80 тыс. Заемщик (внимание!) просто приходит в банк, кладет ключи на стол перед менеджером и говорит: «Я вам больше ничего не должен». И с точки зрения права ни у кого ни к кому претензий нет. Такова юридическая подоплека – можно не платить в принципе, если кредитору передан предмет залога. Оказавшись с квартирой вместо финансового потока, банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать объект залога, потому что цены падают. На рынок выбрасывают сразу много квартир, и это ускоряет падение цен. Ведь для банка важно быстро осуществить продажу, чтобы покрыть убытки и закрыть кредит, иначе он вообще может все потерять. У нас в России заемщик в случае отказа платить будет отвечать и всем другим своим имуществом, поэтому мотивации для выброса жилья на российский рынок нет. Да и от более серьезных последствий мы защищены по четырем фундаментальным причинам. Первая – мы не кредитуем subprime, поскольку еще не выбрали superprime, то есть на рынке пока идет борьба за качественного заемщика, потому что мы все еще в начале развития рынка. Вторая – если взять портфель нашего банка, в среднем соотношение кредита к залогу – порядка 53 %, что является очень консервативным показателем. При этом мы учитываем историческую цену квартир, а если весь портфель переоценить, то показатель будет как минимум раза в два меньше, поскольку залоги выросли, а кредит немного сократился. Думаю, что у всех российских банков примерно такая же ситуация. Все залоги на сегодня переобеспечены. Это является очень мощной «подушкой безопасности». Третья – продолжается рост цен на недвижимость, что дает дополнительные гарантии. И четвертая – в России в частной собственности находится порядка 70 % жилого фонда. Но это подавляющее большинство было либо бесплатно передано в процессе приватизации, либо граждане купили его за наличные. То есть сегмент жилья, приобретенного с помощью кредитов, мизерный. Поэтому если даже начинаются катаклизмы (например, снижение цен), нет мотивации массового сброса жилья. Я считаю, что ипотека в России оказалась в выигрышной ситуации, потому что мы только-только начали выстраивать ипотечную систему и увидели воочию, что может произойти, если неправильно управлять рисками.
Спрос, предложение, цены
Что в итоге? Кризис на Западе развивается уже год, а в России мы два последних квартала наблюдаем достаточно интенсивную динамику цен на жилье.
Более ликвидные и дешевые объекты имеют более высокие темпы удорожания. Почему? Фундаментальная причина – несоответствие спроса и предложения. У нас есть спрос на разного рода квартиры, и локомотивом этого спроса являются доходы населения. Экономика России до нынешнего момента развивалась очень хорошо. Растут ВВП, доходы населения, повышается уровень жизни, увеличивается количество людей
СКАЧАТЬ
