Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Д. С. Сиваев

Чтение книги онлайн.

СКАЧАТЬ заемщиков. Квалифицированные, агрессивно настроенные заемщики, осознав, что стандарты андеррайтинга расшатаны, получали кредиты, которые ранее не были им доступны. Так, используя форму низкодокументированных кредитов, они скрывали информацию о наличии у них первого жилья, использовали часть кредита на потребительские цели. Перегруженность домохозяйств долговыми обязательствами создала общий фон для повышения уровня дефолтов. Свою лепту в этот процесс внесло появление новых постоянных платежей – за Интернет, мобильные телефоны, кабельное телевидение. По оценкам американского Центра жилищной политики, с 1997 по 2005 г. доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросла в США на 88 % (с 2,4 до 4,5 млн долл.). В результате уровень накоплений населения снизился с 9 % дохода, характерного для 1970 – 1980-х гг., до 2 % в 2000–2005 гг.

      Взлет цен на жилье, спровоцированный неоправданной кредитной политикой, основанной на убеждении, что рост цен на жилье продолжится, создал предпосылки для падения на него цен на 20–30 %. Это подорвало даже стандартные кредиты «Фэнни Мэй» (Fannie Mae) и «Фредди Мак» (Freddie Mac), которые требовали либо 20 % первоначального взноса, либо наличия ипотечного страхования (mortgage insurance). По мнению экспертов, «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» сыграли в кризисе чуть ли не определяющую негативную роль, поддержав развитие рынка нестандартных кредитов.

      Итак, проблемы рынка нестандартных кредитов спровоцировали падение цен на жилье.

      В ряде штатов США одной из важнейших причин кризиса явилось ухудшение экономического положения. Так, в штатах Мичиган, Индиана и Огайо, экономика которых базируется на промышленном производстве и испытывает трудности, выросли безработица и, как следствие, объемы проблемных ипотечных кредитов: уровень кредитов с задержками платежей достиг 5,5 %, а уровень дефолтов – 3,8 %. Это наибольшие значения для США. Уровень нестандартных кредитов в этих штатах (13,8 – 14,3 %) ненамного превышал средний уровень по стране. В связи с этим можно предположить, что в названных штатах причиной дефолтов стали в первую очередь экономические проблемы, которые в совокупности с низким качеством кредитования привели к серьезной ситуации на рынке ипотечного кредитования.

      Калифорния, Флорида, Невада, Аризона, Вашингтон, Нью-Йорк и Чикаго характеризуются высокими ценами на жилье, его низкой доступностью и высоким уровнем нестандартных кредитов. Именно низкая доступность жилья привела к распространению нестандартных кредитов в сегменте семей со средним доходом. В свою очередь, по мнению ряда авторов, низкая доступность жилья и высокие цены в этих штатах обусловлены жестким регулированием землепользования, что затрудняет доступ к земельным участкам для нового строительства.

      Потенциальные потери от ипотечного кризиса в США очень велики, и до сих пор не совсем понятно, как распределятся эти потери между субъектами рынка: заемщиками, банками, инвесторами, правительствами и т. д. После того как Lehman Brothers, имевший за день до банкротства рейтинг А, обанкротился, ипотечный кризис стал развиваться с ускорением.

      Проблемы СКАЧАТЬ