Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса. Антон Мыскин
Чтение книги онлайн.

Читать онлайн книгу Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса - Антон Мыскин страница 44

СКАЧАТЬ в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства, то с данной точки зрения собственник жилья, как это ни странно звучит, будет находиться в менее выгодном правовом положении. Объяснение этому видится в том, что на собственника возлагается ряд дополнительных финансовых обязанностей, которые будут отсутствовать у социального нанимателя. Во-первых, собственник обязан осуществлять за свой счет не только текущий, но и капитальный ремонт своего жилья. В области социального найма капитальный ремонт жилого помещения производит наймодатель. Во-вторых, собственник должен принимать прямое финансовое участие по содержанию общего имущества многоквартирного дома, осуществлению его текущего и капитального ремонта. У нанимателя такой обязанности, по общему правилу, нет (исключения представлены в ст. 154 ЖК РФ). Наконец, в-третьих, собственник обязан платить налог на принадлежащее ему недвижимое имущество. Все сказанное позволяет говорить о том, что право собственности на жилое помещение рассчитано на людей небедных, состоятельных, имеющий относительно высокий уровень дохода. А социальный наем, как следует из его названия, наоборот, предназначен для социально незащищенных слоев населения.

      В графическом виде общее и различное в правах и обязанностях собственника и социального нанимателя будет выглядеть следующим образом.

      § 1.3. Особенности совершения некоторых распорядительных актов с жилыми помещениями, находящимися в социальном найме и принадлежащих на праве собственности

      А. Социальный наем

      Прежде чем говорить о тех распорядительных актах, которые вправе совершать социальный наниматель с принадлежащим ему жилым помещением, необходимо сделать ряд важных пояснений. Выше уже неоднократно говорилось о том, что социальный наниматель не является собственником занимаемого им жилого помещения. А раз это так, то данное обстоятельство позволяет прийти к очень важному выводу, что социальный наниматель практически лишен правовых возможностей по совершению с жилым помещением разнообразных гражданско-правовых сделок. Например, наниматель не может данное помещение продать, подарить, заложить, передать в рамках договора ренты. Все-таки не будем забывать, что классический римский подход гласит: «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам». Ввиду того, что социальный наниматель не является собственником жилья, его правомочия по распоряжению закрепленным за ним жилым помещением весьма и весьма ограничены и усечены.

      Однако из данного общего правила жилищное законодательство знает ряд исключений. Причем данные исключения были известны и советскому жилищному праву. Речь идет о таких сделках, как поднаем и обмен жилья. По причине того, что каждая из обозначенных сделок обладает своей юридической спецификой, считаем целесообразным остановиться на отдельном анализе как договора поднайма, так и договора обмена.

I. Договор поднайма

      Смысл СКАЧАТЬ